Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.01.2023 – VIII ZR 29/22
Hintergrund
Der Mieter einer preisfreien Wohnung in Stuttgart wandte sich klageweise gegen die Mieterhöhungserklärung der beklagten Vermieterin. Im Januar 2018 wurde eine Modernisierungsmaßnahme des gesamten Gebäudes sowie der darin befindlichen Wohnung angekündigt.
Mit einem Schreiben vom 24.07.2019 informierte die Beklagte den Kläger über eine Erhöhung der Grundmiete um eine Summe von 179,25 € auf eine Gesamtmiete von 569,13 € mit Wirkung zum 01.10.2019. Eine weitgehend tabellarische Zusammenstellung mit der Bezeichnung „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung zum 01.10.2019“ wurde dem Schreiben beigefügt.
Der Kläger befand diese Erklärung der Mieterhöhung als formunwirksam und begehrte daher die Feststellung, dass er nicht aufgrund des Mieterhöhungsschreibens und der beigefügten Anlage zu der erhöhten Mietzahlung verpflichtet sei.
Das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt sowie das Landgericht Stuttgart gaben der Klage statt. Die Beklagte begehrte mit einer Revision vor dem Bundesgerichtshof die Abweisung der Klage. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil des Landesgerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an dieses Gericht zurückverwiesen.
Gründe
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs hat das Landgericht Stuttgart rechtsfehlerhaft das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung verneint.
In der bis zum 31.12.2018 geltenden, hier anzuwendenden Fassung des § 559 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch wird dem Vermieter zugestanden, nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die Miete zu erhöhen. Die Erklärung der Mieterhöhung muss dabei den formellen Voraussetzungen des § 559b Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch genügen, wonach die Erklärung in Textform und unter Berechnung und Begründung der Mieterhöhung zu erfolgen hat.
Insbesondere muss der Vermieter ausreichend darlegen, inwiefern der Gebrauchswert der Mietsache durch die vorgenommenen Baumaßnahmen erhöht, eine Wasser- und Energieeinsparung erzielt oder eine allgemeine Verbesserung der Wohnverhältnisse erreicht wird. Der Mieter soll anhand dieser Erklärung die Zulässigkeit einer Mieterhöhung nachvollziehen können, ohne besondere juristische oder wohnungswirtschaftliche Kenntnisse zu benötigen.
Den Vermieter sollen einerseits keine überhöhten Anforderungen hinsichtlich dieser Erklärung treffen, anderseits soll es dem Mieter möglich sein, die Begründung und Berechnung der Mieterhöhung plausibel nachvollziehen zu können.
Daher soll etwa auch dargelegt werden, inwiefern durch die Modernisierungsmaßnahmen Instandsetzungskosten erspart wurden. Es genügt dafür jedoch, wenn der ersparte Instandsetzungsaufwand als Quote der insgesamt angefallenen Gesamtkosten dargelegt wird. Es ist dem Vermieter nicht zuzumuten, einen umfassenden Vergleich der hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung mit den Kosten der Modernisierungsmaßnahmen anzustellen.
Der Bundesgerichtshof hat die formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung im vorliegenden Fall erfüllt gesehen. Anders als nach Ansicht des Landgerichts Stuttgart sah der Bundesgerichtshof keine Formunwirksamkeit dieser Erklärung aufgrund der fehlenden Auflistung der einzelnen Kostenpunkte der verschiedenen durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen gegeben, da es genügte, die Gesamtkosten darzustellen und den Kostenanteil einer Instandsetzung als Quote der angefallenen Kosten aufzuführen.
Bewertung
Eine Mieterhöhung anzukündigen, nachdem zuvor in dem Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, ist an gewisse formelle Anforderungen gekoppelt. Der Bundesgerichtshof hat mit diesem Urteil jedoch klargestellt, dass diese Anforderungen nicht überzogen werden dürfen.
Die Kosten müssen nicht einzeln nach Gewerken oder vergleichbaren Kategorien aufgeschlüsselt werden, wobei dies unabhängig von Umfang und Kostenträchtigkeit der Baumaßnahmen oder dem Umstand, dass einzelne Baumaßnahmen auch außerhalb der betroffenen Wohnung durchgeführt wurden, gilt. Die Mieterhöhungserklärung dient der Überprüfbarkeit der Plausibilität der Kosten durch den Mieter. Eine Aufschlüsselung der einzelnen Kostenpunkte verschafft dem Mieter jedoch nach Ansicht des Bundesgerichtshofs keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn.
Hagen Albus
Fachanwalt für Mietrecht
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