Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 138/24, Pressemitteilung Nr. 45/2025 vom 06.03.2025
Hintergrund
Der Bundesgerichtshof urteilte vorliegend über die Zulässigkeit einer Vertragsklausel in einem Maklervertrag, welche vorsieht, dass der Käufer eines Grundstücks die Zahlung des gesamten Honorars an den Makler übernehmen soll, obwohl der Makler allein für den Immobilienverkäufer tätig geworden ist.
Bei den Klägern handelt es sich um die Käufer eines Grundstücks, das mit einer Doppelhaushälfte bebaut ist. Im Rahmen der Vermittlung und der Anbahnung von Verkaufsgesprächen bezüglich dieses Grundstücks beauftragte die Verkäuferin ein Maklerunternehmen, welches vorliegend von den Klägern in Anspruch genommen wird. Das beklagte Maklerunternehmen führte die Verkaufsmöglichkeit an die Kläger herbei, wodurch jenem ein Maklerlohnanspruch in Höhe von 25.000 € gegenüber der Grundstücksverkäuferin entstand.
Von dem ursprünglich im Exposé des Grundstücks vorgesehenen Kaufpreis wurde dieser Betrag abgezogen und die Kläger verpflichteten sich im Gegenzug gegenüber dem beklagten Maklerunternehmen zur Zahlung des Maklerhonorars in Höhe von 25.000 €. Nach der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags zahlten die Kläger auch tatsächlich diesen Lohn an die Beklagte. Seitens der Verkäuferin erfolgte keine Maklerlohnzahlung. Daraufhin verlangten die Kläger die Rückzahlung des ihrerseits geleisteten Betrages.
Das erstinstanzlich befasste Landgericht Bonn gab der Klage statt und gestand den Klägern einen Anspruch auf Erstattung der 25.000 € zu. Dagegen legte das beklagte Maklerunternehmen Berufung zum Oberlandesgericht Köln ein, welches die Entscheidung des Landgerichts Bonn teilweise abänderte und die Beklagte zur Zahlung der hälftigen Summe von 12.500 € an die Kläger verurteilte. Gegen dieses Urteil legten die Kläger Revision zum Bundesgerichtshof mit dem Begehren, die volle Summe erstattet zu bekommen, ein. Auch die Beklagte verfolgte mit einer ihrerseits eingelegten Revision die vollständige Abweisung des Rückzahlungsantrags.
Gründe
Der Bundesgerichtshof gab dem Antrag der Kläger Recht und stellte das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Bonn, welches auf die Rückzahlung der gesamten Summe in Höhe von 25.000 € gerichtet war, wieder her.
Die maßgeblich entscheidende Gesetzesvorschrift ist dabei § 656d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), welche vorsieht, dass eine Vereinbarung, nach der die Partei, die den relevanten Maklervertrag nicht selbst geschlossen hat, der anderen, den Vertrag schließenden Partei den Maklerlohn zahlen oder erstatten muss, nur dann wirksam ist, wenn die Partei, die den Maklervertrag ursprünglich abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns in mindestens der gleichen Höhe verpflichtet bleibt. Dabei kann der Anspruch gegen die nicht den Maklervertrag schließenden Partei erst dann eingefordert werden, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer eigenen Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist.
Der Bundesgerichtshof stellte nun fest, dass diese Vorschrift nicht lediglich auf Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus untereinander anwendbar ist, sondern auf jedwede Art der vertraglichen Vereinbarung, die auf unmittelbare oder mittelbare Art und Weise einen Anspruch des Maklers auf Zahlung des Lohns gegenüber der Partei, die den Maklervertrag ursprünglich nicht geschlossen hatte, begründet. Daher sind von dieser Wirksamkeitsvorschrift auch solche Vertragsvereinbarungen umfasst, die mit einer Partei des Kaufvertrags, die jedoch nicht Partei des Maklervertrages ist, geschlossen werden und die auf die Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns gerichtet sind.
Vorliegend war die Verkäuferin der Immobilie aufgrund der vertraglichen Vereinbarung ihrerseits nicht von der Verpflichtung zur Erbringung des Maklerlohns gegenüber der Beklagten befreit, jedoch hatte die Vereinbarung zwischen den Käufern und der Verkäuferin im Innenverhältnis den Zweck, die volle Maklerlohnzahlung den Käufern aufzuerlegen, sodass die Verkäuferin letztlich also nicht verpflichtet war, den Maklerlohn in gleicher Höhe zu erbringen, was für eine Wirksamkeit der vertraglichen Regelung gemäß § 656d BGB erforderlich gewesen wäre.
Bewertung
Der Bundesgerichtshof ordnete als Rechtsfolge des Verstoßes der vertraglichen Vereinbarung gegen § 656d BGB die Gesamtnichtigkeit der entsprechenden Vereinbarung an, weshalb die Kläger von dem beklagten Maklerunternehmen die Rückzahlung des gesamten Maklerlohns in Höhe von 25.000 € verlangen können.
Bei einer Vereinbarung der Aufteilung von Maklerlohnkosten zwischen dem Verkäufer, der regelmäßig den Maklervertrag mit dem Makler geschlossen haben wird, und dem Käufer einer Immobilie ist zu beachten, dass die Maklerkosten nicht alleine dem Käufer, der an dem Maklervertrag nicht beteiligt ist, auferlegt werden dürfen, da dies unzulässig ist und dazu führt, dass der Käufer die Maklerkosten zu keinem Anteil zahlen muss. Eine Aufteilung ist nur möglich, wenn der Verkäufer sich anteilig an der Zahlung der Maklerkosten beteiligt und zwar mindestens in der Höhe, in der der Käufer zur Zahlung verpflichtet wird.
Um den gesetzgeberischen Willen, den durch diese Vorschriften geschützten, sich häufig in der strukturell schwächeren Position befindenden Käufer nicht einseitig mit den Maklerkosten zu belasten, effektiv durchzusetzen, ist es dabei irrelevant, ob die vertragliche Regelung explizit eine Abwälzung der Kosten auf den Käufer vorsieht oder ob sich dies erst durch eine Kaufpreisreduzierung ergibt.
Hagen Albus
Anwalt für Immobilienrecht
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