Bundesgerichtshof, Urteile vom 14.02.2025 – V ZR 236/23 und V ZR 128/23, Pressemitteilung Nr. 33/2025 vom 14.02.2024
Hintergrund
Der Bundesgerichtshof entschied vorliegend in zwei Verfahren bezüglich der Möglichkeit von Wohnungseigentümern, eine von der Vereinbarung der Gemeinschaftsordnung abweichende Art der Kostentragung zu beschließen.
Bei der Klägerin des Verfahrens V ZR 236/23 handelt es sich um ein Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Anlage auch eine Tiefgarage enthält. Die Gemeinschaftsordnung dieser Eigentümergemeinschaft sieht vor, dass die Instandhaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums von den Wohneinheiten zu übernehmen sind. Der Wohneinheit der Klägerin steht kein Sondernutzungsrecht an einem der Stellplätze zu.
Im April 2022 beschlossen die Wohnungseigentümer, das Dach der Garage sanieren zu lassen und die Kosten sämtlichen Wohnungseigentümern aufzuerlegen entsprechend der Verhältnisse ihrer Miteigentumsanteile. Dementsprechend hätten auch die Einheiten, denen kein Sondernutzungsrecht zusteht, die Kosten zu tragen. Dagegen wandte sich die Klägerin klageweise und klagte nun in der Revisionsinstanz vor dem Bundesgerichtshof.
In dem Verfahren V ZR 128/23 sind die Klägerinnen ebenfalls Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, zu der 30 Wohnungseigentumseinheiten sowie 25 Garagenstellplätze gehören. Aufgrund einer entsprechenden Regelung der Gemeinschaft sind öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandsetzungskosten auch hier jeweils nach Miteigentumsanteilen zu tragen. Die anfallenden Heizungskosten sind je entsprechend des Verhältnisses der beheizten Flächen umzulegen.
Im Rahmen einer Eigentümerversammlung im Jahr 2021 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft, sämtliche derzeit nach Miteigentumsanteilen aufgeteilten Kosten in Zukunft ebenfalls entsprechend der beheizbaren Wohnfläche umzulegen. Auch die Rücklagenzuführung sollte entsprechend der Anteile an beheizbarer Wohnfläche erfolgen. Dagegen wandten sich die Klägerinnen mit einer Anfechtungsklage, über die nun in letzter Instanz der Bundesgerichtshof entschied.
Gründe
Im Verfahren V ZR 236/23 entschied der Bundesgerichtshof, dass eine in der Gemeinschaftsordnung festgeschriebene Kostentrennungsregel nur mit einem sachlichen Grund aufgehoben werden darf. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann die in der Ordnung vorgesehene Art und Weise der Kostentrennung ändern, da dies grundsätzlich gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) möglich ist. Die Kompetenz, einen entsprechenden Beschluss zu erlassen, steht der Gemeinschaft auch dann zu, wenn durch den Beschluss der Kreis der Kostenschuldner verändert wird.
Darüber hinaus legte der Bundesgerichtshof nun weitere Vorgaben fest, da der Beschluss der sogenannten ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen muss. Im Falle einer objektbezogenen Kostentrennung widerspricht es in der Regel einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn durch den Beschluss auch die übrigen Wohnungseigentümer an den für diesen Gebäudeteil anfallenden Kosten beteiligt werden. Eine objektbezogene Kostenvereinbarung dient nämlich in der Regel dem Zweck, die Kostenverteilung entsprechend des Gebrauchs oder der Gebrauchsmöglichkeiten der verschiedenen Miteigentümer auf diese umzulegen. Daher muss ein sachlicher Grund vorliegen, im Falle einer eigentlich objektbezogenen Kostenverteilung die Kosten allen Eigentümern aufzuerlegen.
Im Verfahren V ZR 128/23 stellte der Bundesgerichtshof fest, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft auch über den Umverteilungsschlüssel für die Zuführung von Rücklagen beschließen kann. Dies ergibt sich ebenfalls aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Diese Vorschrift sieht die Möglichkeit des Beschlusses einer abweichenden Verteilung für „bestimmte Arten von Kosten“ vor.
Diese Formulierung legte der Bundesgerichtshof nun dahingehend aus, dass die Beschlüsse dem grundsätzlich geltenden Bestimmtheitserfordernis entsprechen müssen, jedoch keine darüberhinausgehenden Anforderungen bestehen. Insbesondere ist es zulässig, eine Kostenverteilung, die ohne sachlichen Grund bestimmte Wohnungseigentümer privilegiert, zu ändern, wie vorliegend geschehen.
Bewertung
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft handelt es sich um den rechtlichen Zusammenschluss der Eigentümer mehrerer Wohnungen, die an der Wohnungseigentumsanlage gemeinsames Eigentum erlangen. So entsteht etwa zwischen den Eigentümern von Eigentumswohnungen eines Mehrparteienhauses eine Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die für die gemeinsamen Anlagen anfallenden Kosten sind grundsätzlich von jedem Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils am gemeinsamen Eigentum zu tragen. Jedoch kann die Gemeinschaft beschließen, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine davon abweichende Verteilung der Kosten zu beschließen. Die Urteile des Bundesgerichtshofs stellen nun klar, in welchem Fall für einen solchen Beschluss ein sachlicher Grund vorliegen muss. Insbesondere müssen die Beschlüsse stets der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.
Hagen Albus
Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht
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