Mietrecht: DDR-Altmietvertrag kündigen aufgrund von Eigenbedarf

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.11.2024 – VIII ZR 15/23, Pressemitteilung Nr. 238/2024

Hintergrund

Bei den Beklagten handelt es sich um die Mieter einer Dreizimmerwohnung im ehemaligen Ost-Berlin, die einen Formularmietvertrag im Juli 1990 mit dem Volkseigenen Betrieb (VEB) Kommunale Wohnungsverwaltung Prenzlauer Berg auf unbestimmte Zeit geschlossen hatten.

Der Mietvertrag enthält eine Regelung, welche vorsieht, dass das Mietverhältnis – in Anlehnung an eine damals noch geltende Vorschrift des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (ZGB-DDR) – nur aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung der Parteien, durch eine Mieterkündigung oder durch eine gerichtliche Aufhebung enden kann.

Aufgrund eines Eigentumserwerbs ist der nun klagende Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten. Erstmalig im Jahr 2020 und erneut im Jahr 2022 erklärte der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund eines bestehenden Eigenbedarfs. Daher klagt er auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Das erstinstanzlich befasste Amtsgericht Berlin Mitte gab der Klage statt, das Landgericht Berlin wies die Klage in der Berufungsinstanz ab. Es führte als Begründung an, dass die Kündigungen des Vermieters das Mietverhältnis nicht beendet hätten, da die vertragliche Regelung auf die damals geltenden Vorschriften des DDR-Rechts Bezug nehmen würde und daher eine Eigenbedarfskündigung entsprechend des früheren § 122 Abs. 1 ZGB-DDR voraussetze, dass der Vermieter die Wohnung aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen „dringend“ benötige. Derartige Gründe würden jedoch nicht vorliegen, die Belange, welche vom Kläger als Kündigungsbegründung angeführt wurden, genügten diesen verschärften Kündigungsvoraussetzungen nicht.

Dagegen wandte sich der Kläger mit einer Revision an den Bundesgerichtshof und hatte Erfolg.

Gründe

Der Bundesgerichtshof teilte die Ansicht des Landgerichts Berlin nicht und entschied, dass der Kläger die Wohnung nicht aus „gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen dringend benötigen“ müsse. Die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung würden sich nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) richten, wie die Übergangsvorschrift des Art. 232 § 2 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) vorsieht. Ob die tatbestandliche Seite einer Eigenbedarfskündigung erfüllt ist, bestimmt sich daher lediglich nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Über die derzeitige Rechtslage hinausgehende Anforderungen gelten daher nicht aufgrund des Umstands, dass der Formularmietvertrag noch unter Geltung des DDR-Rechts geschlossen wurde und die darin enthaltenen Formulierungen auf die damalige Rechtslage abstellen. In Zusammenhang zu dem Beitritt der DDR hat der bundesdeutsche Gesetzgeber mit Art. 232 § 2 EGBGB eine Übergangsregelung gefunden, welche die Möglichkeit des Vermieters, einen bereits zuvor beschlossenen Mietvertrag nun auch gegen den Willen des Mieters beenden zu können, unter ausreichender Berücksichtigung von den Interessen des Mieters und des Vermieters abschließend regelt.

Art. 232 § 2 EGBGB sieht vor, dass Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts der DDR geschlossen worden sind, sich von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des BGB richten. Während einer Übergangszeit galten besondere modifizierte Schutzvorschriften, welche die Interessen der Mietparteien wechselseitig besonders berücksichtigten. Eine Regelung eines DDR-Mietvertrages nun im Lichte des DDR-Rechts auszulegen würde daher diesem Regelungswerk widersprechen. Dies ergibt sich nicht nur aus der Regelungssystematik, sondern auch aus den Gesetzesmaterialien und dem Sinn und Zweck der Vorschriften.

Bewertung

Der Bundesgerichtshof verwies das Verfahren zurück an das Landgericht Berlin, welches nun die erforderlichen Feststellungen zu treffen hat, ob der vom klagenden Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf unter Anwendung des geltenden Rechts tatsächlich besteht. Die Beklagten haben nämlich bestritten, dass ein Eigenbedarf des Vermieters gegeben ist.

Gemäß § 573 Abs.1, Abs. 2 Nr. 2 BGB kann ein Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, was etwa der Fall ist, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Entsprechend dieser Regelung werden auch DDR-Altmietverträge behandelt, obwohl nach DDR-Recht eine Kündigung des Mietverhältnisses gegen den Willen des Mieters nur möglich war durch gerichtliche Anordnung und, wenn der Vermieter die Wohnung aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen dringend benötigt.

Im Zuge der Wiedervereinigungen galten zeitweise Übergangsvorschriften, im Rahmen derer die Transition zu bundesdeutschem Recht vereinfacht und ein möglichst weicher Übergang gewährleistet werden sollte. Die zeitweise vorgesehenen Anpassungen des bundesdeutschen Rechts für Mietverträge endeten jedoch am 31.12.1995, sodass seitdem uneingeschränkt das geltende Recht des BGB anzuwenden ist.

Hagen Albus
Fachanwalt für Mietrecht

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