Mietrecht: Verjährung der Auskunftsansprüche von Mietern hinsichtlich einer Mieterhöhung

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.07.2023 – VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22, Pressemitteilung Nr. 110/2023

Hintergrund

Anhängig waren vorliegend vier Verfahren, in denen eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragen ist, als Klägerin mietrechtliche Ansprüche von Mietern, die an die Gesellschaft abgetreten wurden, geltend machte. Die Wohnungen sämtlicher betroffener Mieter befinden sich, durch die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 festgelegt, örtlich gesehen in einem angespannten Wohnungsort, sodass grundsätzlich die Vorschriften zur sogenannten Mietpreisbremse einschlägig sind. Die Mieter machten dabei im Rahmen der Verfahren geltend, dass die beklagten Vermieter gegen die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse verstoßen hätten.

Die §§ 556d ff. Bürgerliches Gesetzbuch formulieren die dazu geltenden Vorschriften, so wird etwa auch in § 556g Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter formuliert, Auskünfte über die Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der Miethöhe erheblich sind. Die Klägerin verlangte nun von den beklagten Vermietern die Auskunft hinsichtlich dieser für die Begründung einer Mieterhöhung maßgeblichen Tatsachen sowie die Rückzahlung von ihrer Ansicht nach überhöhten Mietzinsen und Schadensersatz für die Kosten der Rechtsverfolgung. Die beklagten Vermieter wiederum wandten sich gegen diese Ansprüche mit der Einrede der Verjährung und lehnten insbesondere eine Auskunftserteilung ab.

Diese Rechtssachen waren zunächst bei verschiedenen Amtsgerichten in Berlin und anschließend bei dem Landgericht Berlin anhängig. Das Landgericht Berlin lehnte dabei in drei der maßgeblichen Verfahren eine Verjährung des Auskunftsanspruchs ab mit der Begründung, dass sich die Verjährung des Auskunftsanspruchs nach der Verjährungsfrist des Rückzahlungsanspruchs überhöhter Miete richten würde. Der Auskunftsanspruch dürfe jedenfalls als Hilfsmittel zu der Durchsetzung des Rückzahlungsanspruchs nicht zeitlich vor diesem verjähren. In einem der anhängigen Verfahren bejahte das Landgericht hingegen die Verjährung. Die Klägerin wandte sich nun mit ihrer Revision an den Bundesgerichtshof.

Gründe

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs verjährt der Anspruch eines Mieters auf Auskunft über die die Mieterhöhung begründenden Tatsachen selbstständig und unabhängig von dem Rückzahlungsanspruch zu hoch angesetzter Miete. Vielmehr unterliegt der Auskunftsanspruch der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren, wobei diese Frist – entgegen der Ansicht des Landgerichts Berlin – nicht mit dem Abschluss des Mietvertrages, sondern mit der Erklärung des Mieters, er verlange eine Auskunft, zu laufen beginnt. Jedenfalls kann der Auskunftsanspruch des Mieters dadurch auch gegebenenfalls zeitlich vor dem Rückzahlungsanspruch verjähren.

Der Auskunftsanspruch des Mieters ist zwar richtigerweise ein Hilfsanspruch, der die Durchsetzung des Rückzahlungsanspruchs ermöglichen soll, jedoch ist der Mieter nicht nur lediglich aufgrund dieses Auskunftsanspruchs zur Forderung einer Rückzahlung im Stande. Um seinen Rückzahlungsanspruch hinsichtlich einer überhöhten Miete geltend zu machen, muss der Mieter nachweisen, dass seine Miete die ortsübliche Vergleichsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses um mehr als 10 % übersteigt. Um diesen Nachweis zu erbringen, ist es jedoch nicht nötig, dass der Mieter aufgrund eines Auskunftsanspruchs gegen den Vermieter darlegen kann, ob im konkreten Fall Tatsachen vorliegen, die einen gesetzlichen Ausnahmetatbestand erfüllen, sodass eine grundsätzlich überhöhte Miete doch zulässig sein kann. Zu beweisen, dass derartige Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine höhere Miete zulassen, wäre gerade Aufgabe des Vermieters.

Daher verjährt der Auskunftsanspruch des Mieters unabhängig von einem Rückzahlungsanspruch innerhalb von drei Jahren nach Geltendmachung des Auskunftsbegehrens und somit gegebenenfalls auch zeitlich schon vorher.

Bewertung

Die gesetzlich geregelte Mietpreisbremse greift für Mietwohnungen, die in einem sogenannten angespannten Wohnungsmarkt liegen. Dort darf der angesetzte Mietzins 10 % des ortsüblichen Mietzinses nicht überschreiten, es sei denn, es liegen gesetzlich geregelte Ausnahmetatbestände vor. Ob eine solche Ausnahme im konkreten Fall greift, kann der Mieter überprüfen, indem er den Vermieter um Auskunft hinsichtlich der Tatsachen, die eine Mietpreiserhöhung rechtfertigen, bittet. Dem Mieter steht dementsprechend ein gesetzlicher Anspruch zu. Ist der Mietpreis zu hoch angesetzt, so kann der Mieter dann eine Rückzahlung verlangen.

Vorliegend hat der Bundesgerichtshof nun höchstinstanzlich entschieden, in welchem Zeitrahmen dieser Auskunftsanspruch des Mieters verjährt. Entgegen der Ansicht des vorinstanzlichen Gerichts hat der Bundesgerichtshof nun festgestellt, dass dieser Anspruch selbstständig innerhalb der gesetzlichen Regelverjährungsfrist von drei Jahren verjährt und nicht etwa abhängig ist von der Verjährungsfrist des Rückzahlungsanspruchs. Als Begründung wurde ausgeführt, dass der Auskunftsanspruch gerade nicht notwendigerweise nötig sei, um einen Rückforderungsanspruch geltend zu machen. Das Vorliegen von Tatsachen, die ausnahmsweise eine höhere Miete als die ortsübliche zulassen, obliegt nämlich gerade der Beweislast des Vermieters.

Zu bedenken ist somit, dass ab dem Zeitpunkt, in welchem der Mieter seinen Vermieter erstmalig um Auskunftserteilung bittet, eine Frist von drei Jahren läuft, bis dieser Anspruch verjährt ist. Innerhalb dieser Frist sollte der Anspruch daher nötigenfalls gerichtlich geltend gemacht werden.

Hagen Albus
Fachanwalt für Mietrecht

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