Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 06.12.2022 – 3 U 132/21
Hintergrund
Die Beklagte mietete ab Dezember 2009 von der Rechtsvorgängerin des Klägers Gewerberäume. Das Mietverhältnis wurde mit einer festen Laufzeit von zunächst drei Jahren abgeschlossen und verlängerte jeweils um ein Jahr, soweit es nicht spätestens sechs Monate vor Vertragsende gekündigt würde.
Im Mietvertrag hatten die Parteien die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen des Objekts geregelt, deren Vornahme dem Mieter obliegen sollten. Dazu gehören laut dem Mietvertrag das Tapezieren bzw. Anstreichen von Wänden, Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, Versorgungs- und Abflussleitungen, der Türen (Innentüren innen und außen). Der Mieter sei demnach nicht befugt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen.
Mit Schreiben vom 26.9.2018 kündigten die Beklagten das streitgegenständliche Mietverhältnis mit Wirkung zum 31.3.2019. Es folgten zwei weitere außerordentliche Kündigungen. Zum Ende Dezember 2018 erhielt der Kläger die Schlüssel zu den Mieträumlichkeiten zurück. Der Kläger widersprach den außerordentlichen Kündigungen und forderte die Beklagten mit Schreiben vom 15.1.2019 auf, „die Räume zu säubern, nötige Instandsetzungen vorzunehmen und die fälligen Schönheitsreparaturen auszuführen“.
Seit Januar 2019 zahlten die Beklagten keine Miete mehr. Der Kläger machte einen Restbetrag – nach Aufrechnung – der Kosten für Malerarbeiten, offene Mieten für Januar bis März 2019 sowie Kosten für die Entfernung einer Trennwand, insgesamt Zahlungen von 11.966 € geltend.
Das Landgericht hat die Beklagte unter Klageabweisung im Übrigen verurteilt, an den Kläger 2.556 € nebst anteiliger Zinsen sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten von 612 € zu zahlen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers blieb weitgehend erfolglos. Allerdings wurde die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.
Gründe
Bei den betreffenden Klauseln im Mietvertrag handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Der Senat schloss sich der Rechtsauffassung des Landgerichts an, welches die die Ausführung von Schönheitsreparaturen betreffende Vertragsklausel für unwirksam hielt.
Zurecht wies der Kläger zwar darauf hin, dass eine höchstrichterliche Rechtsprechung hierzu bislang nur für Wohnungsmietverträge betreffende Vertragsklauseln vorliege. Eine Klausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen „Ausführungsart“ abweichen darf, verstößt danach gegen das Klarheitsgebot des § 305 c Abs. 2 BGB, weil der Begriff der „Ausführungsart“ mehrdeutig ist: er kann sich auf die Grundausstattung, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides beziehen.
Für die Geschäftsraummiete gilt jedoch nach Auffassung des Senats nichts anderes. Durch eine solche Klausel würde der Mieter unangemessen benachteiligt. Der Mieter von Geschäftsräumen ist in noch stärkerem Maße als der Wohnraummieter darauf angewiesen, dass er die Räume nach seinen Bedürfnissen gestalten kann, weil die Ausgestaltung der Räume oft Teil des Geschäftskonzepts ist.
Die Revision wurde zur Fortbildung des Rechts in der Frage zugelassen, ob sogenannte Dekorationsklauseln in AGB im Bereich des Gewerbemietrechts wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sind. Im Übrigen war eine Zulassung der Revision nicht veranlasst, weil der Senat von der insoweit bestehenden höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht abgewichen ist.
Bewertung
Das vom Kläger angeführte Argument, die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Dekorationsklauseln bei der Wohnraummiete sei in diesem Fall nicht anwendbar, ist zwar zutreffend. Die Kernaussage der Entscheidung ist jedoch, dass der Mieter von Geschäftsräumen hinsichtlich Schönheitsreparaturen nicht weniger, sondern sogar mehr schützenswert ist, als der Wohnraummieter.
Die Unwirksamkeit jener Klausel ergibt sich dabei aus einer anderen Vorschrift. Während die Klausel beim Wohnraummieter aufgrund des mehrdeutigen Begriffs „Ausführungsart“ zugunsten des Mieters ausgelegt wird, verstößt diese Formulierung beim Gewerberaummieter gegen Treu und Glauben, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
Die Revision des Klägers wurde also allein zur Fortbildung des Rechts zugelassen, sozusagen um über diese Frage höchstrichterlich entscheiden zu lassen.
Hagen Albus
Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht
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