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Miet- und Wohneigentumsrecht: Klage auf künftige Räumung ist zulässig

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 25.10.2022 – VIII ZP 58/21

Hintergrund

Im Juni 2020 hatten die Vermieter einer Mietwohnung ihrem Mieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.03.2021 gekündigt. Im Januar 2021 widersprach der Mieter der Kündigung, da er trotz seines Bemühens seit der Kündigung keine neue Wohnung findet und ihm die Obdachlosigkeit drohe. Dies würde eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen, sodass der Mieter einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte.

Im Februar 2021 erhoben die Vermieter Räumungsklage. Gleichwohl gab der Mieter, der inzwischen eine andere Wohnung gefunden hatte, die Wohnung an den Vermieter zurück. Es blieb jedoch die Frage nach den Kosten der Räumungsklage.

Das Amtsgericht hatte dem Mieter die Kosten auferlegt, während das Landgericht die Kosten den Vermietern auferlegte und dies mit der Unzulässigkeit der Räumungsklage begründete. Grundsätzlich ist in bestimmten Fällen ausnahmsweise eine Klage auf eine zukünftige Leistung möglich. Bei einer Räumungsklage ist dies nur der Fall, wenn der Mieter seine Pflicht zur Räumung bestreite. Im vorliegenden Fall habe der Mieter jedoch lediglich darauf hingewiesen, dass ihm eine Räumung möglicherweise wegen fehlenden Ersatzwohnraums nicht möglich sein könnte. Darin sei keine Bestreitung der Pflicht zur Räumung zu sehen.

Der Bundesgerichtshof hob nun die Entscheidung des Landgerichts auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung and das Landgericht zurück.

Gründe

Die Räumungsklage ist zulässig. Eine Klage auf künftige Räumung ist dann zulässig, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, der Mieter werde sich der Räumung entziehen. So verhielt es sich im vorliegenden Fall. Der Mieter hat eindeutig zu erkennen gegeben, dass er bei unverändert bleibender Situation nicht zu einem Auszug bereit ist. Damit kann die Besorgnis bejaht werden.

Auch für die auf die Räumung von Wohnraum gerichtete Räumungsklage gilt bei der Klage auf künftige Leistung kein besonderer Maßstab. Ein „Sich-Entziehen“ liegt auch dann vor, wenn der Mieter deutlich macht, dass er mangels Ersatzwohnraums auch nach Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung bleiben werde. Allein die Besorgnis ist erforderlich, dass der Mieter seine Ankündigung in die Tat umsetzen werde. Eine zusätzliche Bösgläubigkeit des Mieters muss dafür nicht vorliegen.

Für die Gewährleistung des Mieterschutzes genügt es, dass das Gericht neben der Wirksamkeit der Kündigung auch die vom Mieter angeführten Härtegründe prüfen muss. In diesem Fall hätte der Umstand, dass der Mieter möglicherweise nicht rechtzeitig Ersatzwohnraum findet, einen maßgeblichen Abwägungsgrund dargestellt.

Bewertung

Die Entscheidung des Bundesgerichtshof besagt im Wesentlichen, dass ein Vermieter auch vor Ende der Kündigungsfrist bereits eine Räumungsklage erheben darf, wenn die Besorgnis besteht, dass der Mieter sich der Räumung entziehen werde. Die Besorgnis bestehe bereits dann, wenn der Mieter angibt, er werde nicht rechtzeitig Ersatzwohnraum finden und deshalb der Kündigung widersprechen.

Damit wurde die Zulässigkeit der Räumungsklage des Vermieters bejaht.

Ein Mieter, der also die Besorgnis begründet, er werde die Wohnung nicht rechtzeitig an den Vermieter zurückgeben, muss damit rechnen, dass der Vermieter klageweise gegen ihn vorgehen wird. Die Gründe des Mieters, die Kündigung zu bestreiten, werden im Gerichtsprozess ebenso berücksichtigt.

Hagen Albus
Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht

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