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Mietrecht: Abwälzung der Vornahme von Schönheitsreparaturen durch Formularmietvertrag trotz Vereinbarung mit Vormieter unwirksam

Bundesgerichtshof Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/16

Hintergrund

Streitig zwischen den Parteien ist ein Schadensersatzanspruch von 799,89€ für nicht bzw. mangelhaft durchgeführte Schönheitsreparaturen.

Der Beklagte war von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 Mieter einer Wohnung der Klägerin, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Dem von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag zufolge, war der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese führte der Beklagte am Ende der Mietzeit durch. Die Schönheitsreparaturen befand die Klägerin jedoch als mangelhaft und ließ diese durch einen Malerbetrieb zu Kosten von 799,89€ nacharbeiten.

Der Beklagte berief sich auf die Rechtsprechung des Senats (vgl. etwa Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; Pressemitteilung Nr. 39/2015) berufen, wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Die Klägerin machte dagegen geltend, dass diese Rechtsprechung hinsichtlich der zwischen Beklagten und Vormieter getroffenen Renovierungsvereinbarung, in der sich der Beklagte zur Übernahme von Einrichtungsgegenständen sowie der Renovierungsarbeiten bereit erklärte, keine Anwendung finde.

Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht nahm an, dass es aufgrund der Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin interessengerecht sei, den Beklagten so zu behandeln, als habe ihm die Klägerin die Mietsache im renovierten Zustand übergeben. In der zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte sein Begehren weiter. Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben.

Gründe

Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlege, sei auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet habe, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich dafür gewähre, dass er eine renovierungsbedürftige bzw. unrenovierte Wohnung überlassen bekommen habe, hielte die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung dem Vermieter obliegenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichte den Mieter dazu, die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.

Dies gelte auch dann, wenn der der Mieter sich gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme der Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet habe. Dadurch, dass die Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieter lediglich inter partes gelte, vermöge diese deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Bewertung

Der Bundesgerichtshof wendet seine Grundsätze zur formularvertraglichen Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter passgenau auf den Fall an. Dies scheint vor dem Hintergrund, dass ein Mieter meist ohne Abreden mit dem Vormieter in Hinblick auf die Wohnungsknappheit in Ballungsgebieten kaum an eine Wohnung kommt, interessengerecht. Ansonsten würde das Wohnungsangebot erneut geschmälert. Zudem stellt es eine unangemessene Beeinträchtigung des Mieters, ihm trotz unrenovierter bzw. renovierungsbedürftiger Wohnung die Schönheitsreparaturen aufzuerlegen.

 

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