Landgericht Berlin, Urteil vom 09.03.2017 – 67 S 7/17

Hintergrund

Am 12. Juni 2001 schlossen Klägerin, Vermieterin, und Beklagter, Mieter, einen Formularmietvertrag. In § 11 des Vertrages war unter „Instandhaltung der Mieträume“ festgeschrieben: „die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der-Mieter-Vermieter“. Das Wort „Vermieter“ wurde im Vertrag durchgestrichen. Beide Parteien waren sich darüber einig, dass die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht Teil des Entgeltes ist, dass der Mieter der Vermieterin zur Leistungserbringung zur Verfügung stellt.

Im Jahre 2015 beendeten die Parteien das Mietverhältnis aufgrund einer Eigenbedarfskündigung der Vermieterin.

Die Klägerin begehrte mit ihrer Klage vor dem Amtsgericht Berlin Mitte Zahlung, hilfsweise Feststellung unterlassener Schönheitsreparaturen und Verschlechterung der Mietsache.

Das Amtsgericht Berlin hat die Klage mit Urteil vom 17. November 2016 abgewiesen.

die Klägerin legte gegen das Urteil des Amtsgerichtes Berufung vor dem Landgericht Berlin ein. Die Berufung befand das Gericht für unbegründet.

Gründe

Das Landgericht führte zu der streitgegenständlichen Mietvertragsklausel aus, dass diese gemessen an den für die Mietverträge geltenden Grundsätzen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle. Es sei nicht vertretbar, eine Abwälzung der Last der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorzunehmen. Diese Unangemessenheit ergebe sich dadurch, dass es weder eine tatsächliche noch eine wirtschaftliche Begrenzung der Schönheitsreparaturen gibt. Ebenso schädlich für die Wirksamkeit der Vertragsklausel ist die Tatsache, dass durch den Vermieter auf Grundlage des Mietvertrages keine Kompensation der zu erbringenden Kosten durch den Mieter erfolgt.

Auch sonstige Schadensersatzansprüche der Klägerin lehnte das Gericht ab.

Bewertung

Der Beurteilung des Landgerichts Berlin ist uneingeschränkt zuzustimmen. Das Gericht hat die Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer Vertragsklausel ausführlich dargelegt, und in den Kontext ergangener höchstrichterlicher Rechtsprechung eingebettet.
Die Mietvertragsklausel ist unbillig. Sie überspannt die Pflichten des Mieters in unangemessener Weise. Wesentliches Problem der Mietvertragsklausel ist die Tatsache, dass kein angemessener Ausgleich durch den Vermieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter erfolgt. Wie das Gericht auch ausführt, muss ein Ausgleich zu Gunsten des Mieters im Mietvertragsverhältnis eindeutig heraus-und dargestellt werden. In der Sache konnte insoweit richtigerweise auch die Beurteilung der Frage, ob Schadenersatz gebilligt werden muss, aufgrund der unwirksamen Mietvertragsklausel dahinstehen.